Finanzierung

• 1. Welche Kreditrate können Sie sich bei Ihren Fixkosten leisten?

• 2. Wie hoch sollte der optimale Eigenmittelanteil bei Finanzierung einer Immobilie sein?

• 3. Eine Wohnung mieten oder kaufen – was kommt günstiger?

• 4. Nominalzinssatz oder Effektivzinssatz?

• 5. Variabler Zinssatz oder fester Zinssatz?

• 6. Können Sie bei einen Festzinskredit jederzeit Sondertilgungen und erhöhte Rückzahlungen leisten?

• 7. Wie sieht die optimale Laufzeit bei monatlichen Raten „ab“ aus?

• 8. Welche Kosten dürfen Sie keinesfalls vergessen?

Förderung

• 9. Welche Fördermöglichkeiten gibt es und welchen Einfluss haben diese auf die Kreditrate?

• 10. Im Vergleich zu einem Kredit ohne Förderungen, wie viel spare Sie wenn Sie alle Landesförderungen ausschöpfen
  
  

1. Welche Kreditrate können Sie sich bei Ihren Fixkosten leisten?

Berücksichtigen Sie hier alle anfallenden Fixkosten, wie beispielsweise Miete, Strom, Heizung, Versicherungen, regelmäßige Autokosten, Telefonrechnung, usw. 

• Für die einfache Planung Ihres Budgets nützen Sie den Oberbank-Haushaltsrechner!

Der Oberbank-Haushaltsrechner stellt eine Momentaufnahme dar. Wenn Sie zum errechneten frei verfügbaren Einkommen Ihre derzeitige Miete dazu zählen, erhalten Sie den monatlichen Betrag für Ihre Kreditrate. Mit dieser können Sie Ihren möglichen Finanzierungsbetrag errechnen.
 

• Mit dem Oberbank-Kreditrechner erhalten Sie eine grobe Übersicht, wie viel Finanzierung Sie sich leisten können.

2. Wie hoch sollte der optimale Eigenmittelanteil bei Finanzierung einer Immobilie sein?

Eine Finanzierung ohne entsprechende Eigenmittel ist nicht zu empfehlen! Eine Faustregel, die sich bei der Finanzierung immer wieder bewährt hat, besagt, dass ca. 20 % Eigenmittel vorhanden sein sollten, um eine gesicherte Finanzierung zu gewährleisten. Eigenmittel sind kostenneutral und belasten das Haushaltsbudget nicht mit Kreditraten bzw. Zinsen. Je höher der Eigenmittelanteil ist, umso geringer fallen die Kreditraten aus.

Was zählt alles zu Eigenmittel?

• Sparguthaben
• Bausparguthaben
• Wertpapierguthaben
• Grundstücke
• Immobilien
• Er- und Ablebensversicherung

3. Eine Wohnung mieten oder kaufen – was kommt günstiger?

Günstiger ist der Wohnungskauf.

Berechnungsbeispiel:

Mietaufwand pro m² in Linz zwischen € 5,50 und € 9,--. Wir nehmen einen Durchschnittswert von € 7,25. Somit beträgt die kalte Miete für unsere Mietwohnung € 725,-- zuzüglich Betriebskosten.

Zum Vergleich: Wir kaufen eine Eigentumswohnung mit 100 m². Gesamtkosten ca. € 250.000,- und ca. € 50.000,-- Eigenmitteln. Dann beträgt die monatliche Rate auf 35 Jahre gesehen € 772,35, also kaum mehr als die momentane Miete. Zinssatzannahme 3 %. Die Kreditrate endet nach 35 Jahre, die Miete läuft weiter und steigt im Normalfall jährlich um die Indexanpassung.

Gesamtbelastung Kredit:                                     ca. € 325.000,--

Gesamtaufwand für Miete inkl. Mietanpassungen   ca. € 439.000,--
Steigerung von jährlich 0,2 % angenommen

Auch wenn keine Eigenmitteln eingesetzt werden, erhöht sich die Rate auf monatlich € 966,-- und die Gesamtbelastung steigt auf € 406.000,--.

4. Nominalzinssatz oder Effektivzinssatz?

Der Effektivzinssatz ist günstiger, da alle Gebühren, die für eine Finanzierung anfallen können bzw. verrechnet werden enthalten. Bei den Gebühren handelt es sich nicht nur um Bankgebühren, sondern auch um öffentliche Gebühren wie zB der Eintragungsgebühren ins Grundbuch. Somit ist der Effektivzinssatz immer höher als der Nominalzinssatz. Beim Vergleich der beiden Zinssätze also darauf achten, dass nur der Effektivzinssatz wirklich aussagekräftig und vergleichbar ist. Seit 14. Juni 2010 sind alle Banken verpflichtet, alle Kosten einzurechnen und im Effektivzinssatz darzustellen.

5. Variabler Zinssatz oder fester Zinssatz?

Der Festzinssatz ist für eine langfristige Finanzierung zu empfehlen.  Die Zinsen sind derzeit extrem tief und es ist kaum zu erwarten, dass sie noch weiter fallen werden. Die Prognosen gehen von steigenden Zinsen aus, daher wäre es sinnvoll, sich den Zinssatz für einen längeren Zeitraum abzusichern. Ein weiterer Vorteil beim Festzins liegt darin, dass mit einer fixen Kreditrückzahlung kalkuliert werden kann. Somit wird die Haushaltsplanung sicherer und überschaubarer. Aber: Selten ein Vorteil wo es nicht auch einen Nachteil gibt. Sollten die Zinsen weiterhin so tief bleiben, muss man natürlich einen höheren Zinssatz bezahlen.

6. Können Sie bei einen Festzinskredit jederzeit Sondertilgungen und erhöhte Rückzahlungen leisten?

Bei Festzinskrediten ist eine vorzeitige Tilgung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Dies ist im Darlehen- und Kreditänderungsgesetz geregelt, welches mit 14. Juni 2010 in Kraft getreten ist. Am Ende einer Festzinsperiode kann der Kunde jederzeit Sondertilgungen leisten oder auch zur Gänze zurückzahlen. Leistet er Sonderzahlungen während einer Festzinsperiode, so steht der Bank je nach Restlaufzeit des Kredites eine Pönale von 0,5 bzw. 1 % des vorzeitigten getilgten Betrages zu.

Tipp: Bevor Sonderzahlungen geleistet werden, unbedingt mit der Bank Rücksprache halten!

7. Wie sieht die optimale Laufzeit bei monatlichen Raten „ab“ aus?

Die Empfehlung der Oberbank liegt bei 20 bis 25 Jahren. Die Laufzeit der Förderdarlehen ist fix vorgegeben. Die Länder haben bewusst eine etwas längere Laufzeit gewählt, damit am Anfang die Leistbarkeit der Raten gegeben ist. Ab dem 20. Jahr werden die Raten meistens drastisch höher. Zu diesem Zeitpunkt sollten Bank- und Bauspardarlehen großteils bezahlt sein, damit auch in Zukunft das Haushaltsbudget nicht zu stark belastet wird. Ein weiterer Aspekt liegt darin, dass nach 20 Jahren Reparaturen und Sanierungen beginnen. Hohe Kreditraten verhindern dann, diese wichtigen Erhaltungsmaßnahmen durchzuführen.

8. Welche Kosten dürfen Sie keinesfalls vergessen?

Eine Faustregel besagt, dass man von 10 % Nebenkosten ausgehen kann. Wenn Sie mit diesen Kosten kalkulieren, sind Sie auf der sicheren Seite.

Diese Kosten fallen zusätzlich zum Kaufpreis an:

• 3,5 % Grunderwerbssteuer
• Maklergebühren
• Kosten für die Eigentumseintragung ins Grundbuch 1,1%
• Er- und Aufschließungskosten
• Notar- bzw. Rechtsanwaltkosten

9. Welche Fördermöglichkeiten gibt es und welchen Einfluss haben diese auf die Kreditrate?

Lassen Sie Bund und Land Ihren Wohntraum mitfinanzieren! Denn Steuern zahlen Sie ohnehin genug. Die Abwicklung bei den diversen Wohnbauförderungen gehört zu unserem Service.

10. Im Vergleich zu einem Kredit ohne Förderungen, wie viel spare Sie wenn Sie alle Landesförderungen ausschöpfen?

Finanzierungsexperten haben eine Ersparnis von ca. 12.000,– Euro gegenüber einem nicht geförderten Kredit berechnet. Das entspricht dem Wert eines neuen Kleinwagens.