Höhe des auszuscheidenden Grundanteils betreffend AfA-Bemessungsgrundlage

Die Aufteilung des Kaufpreises (inkl. Nebenkosten) einer bebauten Liegenschaft zwischen Grund- sowie Gebäudeanteil erscheint aufgrund zahlreicher Judikatur und zu Teilen auch gesetzlicher Regelungen (bzw. Richtlinienaussagen der Finanzverwaltung) zwar auf den ersten Blick klar, bei genauer Betrachtung gibt es jedoch immer wieder Zweifelsfragen, welche schlussendlich Gegenstand juristischer Auseinandersetzungen sind.

Im Rahmen der Vermietung und Verpachtung von Liegenschaften im außerbetrieblichen Bereich ist für die Aufteilung zwischen Grund- und Gebäudeanteil die sog. Grundanteils-Verordnung maßgebend. Von dieser Verordnungs-Vorschrift kann immer dann abgegangen werden, wenn eine tatsächliche, offenkundige und erhebliche Abweichung des Grundanteils einer Liegenschaft vorliegt oder ein anderer, abweichender Grundanteil mittels Gutachten nachgewiesen wird.

Im vorliegenden BFG Fall aus Ende 2025 (RV/1100101/2020) errechnete der Beschwerdeführer einen Grundanteil von 20,2 % und setzte diesen statt dem Pauschalwert lt. Grundanteilsverordnung von 30 % in der Steuererklärung an. Das Finanzamt lehnte diese Grundanteilswerte ab, da nicht nachgewiesen wurde, dass der tatsächliche Verkehrswert vom pauschalen 30 %-Satz abweicht und keine offenkundige Abweichung vorlag.

Lt. BFG liegt eine Abweichung der tatsächlichen Verhältnisse vor, wenn der tatsächliche Anteil des Grund und Bodens um zumindest 50 % abweicht. Offenkundigkeit liegt vor, wenn diese Abweichung ohne Durchführung eines besonderen Ermittlungsverfahrens, ohne besondere Fachkenntnisse und ohne jede Schwierigkeit festgestellt werden kann. Ein solches offenkundiges erhebliches Abweichen der tatsächlichen Verhältnisse vom pauschalen Aufteilungsverhältnis liegt im gegenständlichen Fall nicht vor, weshalb der Anteil des Grund und Bodens somit korrekt mit 30 % festgesetzt wurde.

Autor:

Dr. Wolfgang Köppl

Partner | Steuerberater
Zertifizierter Umgründungsberater
BNP Wirtschaftstreuhand und Steuerberatungsgesellschaft m.b.H.