Faktoren der Immobilienbewertung

Darauf sollten Sie achten

Für die Bestimmung des Immobilienwertes gibt es verschiedene Verfahren und noch mehr Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Mag. Matthias-Munir Midani, Geschäftsführer der Oberbank Immobilien Service GmbH, weiß welche das sind.

 

Wert und Preis

Egal, ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, Sie wollen den besten Preis herausschlagen. Ist der Preis, den die VerkäuferInnen verlangen, wirklich korrekt? Verlangen Sie vielleicht versehentlich eine Summe, die wesentlich unter dem Verkaufswert Ihrer Immobilie liegt? Damit alle Parteien fair behandelt werden, bedarf es einer Liegenschaftsbewertung, in der sämtliche Faktoren zu berücksichtigen sind. 

 

Des Öfteren ist die Meinung anzutreffen, dass die Bewertung einer unbebauten Liegenschaft einfacher ist, als die einer bebauten. Dies ist allerdings nicht unbedingt der Fall, denn auch hier sind zahlreiche Recherchen zu tätigen.

 

„Die drei wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf sind Lage, Lage und nochmal Lage“ – so lautet das Mantra der Immobilienbranche. Auch wenn dieser Spruch bereits etwas in die Jahre gekommen ist, so hat er dennoch nichts an seiner Aussagekraft verloren.

 

Das räumliche Umfeld

Doch blicken wir zunächst auf das große Ganze, die Makrolage, das räumliche Umfeld im weiteren Sinne. Ausschlaggebend für die Bewertung sind die Attraktivität einer Stadt oder Region, die Infrastruktur was den Verkehr und die öffentliche Anbindung betrifft, aber auch die soziale Infrastruktur; d. h. welche Geschäfte, Schulen und Ärzte es in der direkten Umgebung gibt. Die sogenannte Mikrolage ist die direkte Umgebung einer Immobilie. Die umgebenden Straßen sowie die direkte Nachbarschaft rücken in den Fokus, denn das sind Faktoren, die sich später nicht mehr beeinflussen lassen.

 

Das Grundstück

Wesentlich ist die Widmung des Grundstücks. Denn nur als Bauland gewidmete Flächen können (je nach geltender Raumordnung) bebaut werden und erzielen den höchsten Wert. Natürlich wirken sich aber auch Größe und Form sowie das Niveau des Grundstücks auf den Wert aus.

 

Bei bebauten Grundstücken ist zusätzlich das sich darauf befindliche Gebäude zu bewerten. Festgestellt wird, welche Kosten bei einer Wiederherstellung eben jenes Gebäudes zum Bewertungszeitpunkt entstehen würden. Die Höhe der Neuherstellungskosten ist abhängig von der Größe und Ausstattung. Durch Berücksichtigung der Lebensdauer des Gebäudes, abhängig von der Bauweise und des Baujahres, wird die Alterswertminderung berechnet.

 

Ein weiterer Bewertungsfaktor bei bebauten Grundstücken sind die Außenanlagen. Ein Pool, ein Schwimmteich oder hochwertige Freiflächen wirken sich positiv auf den Wert einer Immobilie aus.

 

 

Bewertung von Eigentumswohnungen

Grundsätzlich unterscheidet man:

  • neu errichtete Objekte
  • generalsanierte Objekte
  • gebrauchte Objekte

 

Aufgrund der großen Nachfrage wirken sich auch diese Faktoren besonders auf den Wert einer Eigentumswohnung aus:

  • Ausstattung
  • Vorhandensein eines KFZ-Stellplatzes
  • Freiflächen wie Balkon, Loggia, Terrasse oder Garten

 

Bedeutend ist bei Eigentumswohnung häufig die Aussicht, weswegen Objekte in höheren Geschoßen in der Regel teurer sind und ein Aufzug umso wichtiger wird. Auch bei Eigentumswohnungen ist die Lage ausschlaggebend, da in Ballungsräumen im Verkauf, aber auch in der Vermietung höhere Werte erzielt werden können.

 

Abschließend ist festzuhalten, dass der Markt ganz wesentlich vom Angebot und der Nachfrage beeinflusst wird und der Sachverständige den Markt in seiner Bewertung abbilden muss.

 

 

Matthias-Munir Midani

Immobilienexperte

der Oberbank

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So variieren die m²-Preise

Die Wohnnutzfläche beträgt bei diesen Einfamilienhäusern 172 m²:

 

Bau-/Sanierungsjahr Verkehrswert Quadratmeterpreis
Neubau 2020    € 589.000 € 3.426,61 / m²
gebraucht 1980 € 432.000 € 2.513,24 / m²
generalsaniert 2000  € 496.000 € 2.885,57 / m²

 

Definitionen

 

Die Alterswertminderung wird von den Herstellungskosten berechnet und behandelt die Alterung und Abnutzung des Gebäudes. Für die Berechnung werden das derzeitige Alter des Gebäudes und die zu erwartende Gesamtnutzungsdauer benötigt (technische Nutzungsdauer ca. 60-80 Jahre / Fertigteil- bzw. Massivhaus).

 

Von einer Generalsanierung spricht man dann, wenn alle wesentlichen Bauteile auf den aktuellen Stand gebracht werden. Dies betrifft unter anderem: Dach, Fenster, Heizung, Leitungen und die Nassräume.

 

Dieser Expertenbeitrag wurde am 17. März 2021 erstellt.

Fotoquelle: Shutterstock

 

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